原状回復とは『借りた状態に戻す』ことではありません

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敷金返還トラブルが絶えないため、民法が改正されることになりました。

原状回復の定義

契約書 賃貸住宅の原状回復というと 『借りた状態に戻すこと 』 と考えがちですが・・・
実際はそうではありません。

賃貸開始時の状態に戻すというような 原状回復特約が賃貸借契約書に記載されていても、例外ではありません。賃借人(借り主)の 費用負担で、『借りた状態に戻す』 必要はありません。

過去の裁判など

お金 原状回復や敷金返還をめぐるトラブルは、その争いとなる金額が、数万円から数十万円となることが多いため、 裁判の場合には、簡易裁判所が第一審となる場合が大半です。

また、少額訴訟制度を利用すれば、 比較的簡単に 敷金返還の訴え を起こすことができます。少額訴訟はたいていの場合 即日結審するので、賃借人(借り主)と賃貸人(大家)の言い分が互いに平行線の時に、歩み寄りの糸口となる 便利な制度といえるでしょう。

おもな争点

クロス 原状回復や敷金返還をめぐる裁判の、おもな争点は 次の 2点 になります。

①退去後に賃貸人(大家)が行った修繕にかかる消耗が、賃借物の通常の使用により生ずる消耗を 超えるものか否か?

②損耗が通常の使用によって生ずる程度を超えない場合であっても、賃貸借契約書の特約により賃借人が
修繕義務・原状回復義務を負うのか否か?

■それぞれの判決
①『入居者が入れ替わらなければ取り替える必要がない状態である』・・・などとして、賃借人が破損等 をしたと自ら認めたもの以外は、通常の使用によるものとするのが大半である。

②賃貸開始時の状態に戻すというような原状回復特約については、居住用建物の賃貸借においては、 賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損はその家賃によってカバーされるべきである。

【まとめ】
賃貸借契約書に原状回復特約があるからといって、賃借人は建物賃貸借当時の 状態に回復する義務はありません。賃貸人(大家)は、賃借人が通常の状態で使用した場合に時間の、経過に伴って 生じる自然消耗等は、賃料として回収していると考えます。

したがって原状回復特約は、賃借人の故意・過失、通常でない使用をしたために発生した場合の、 損害回復について規定したものと判断されます。

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